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物業答業主20問

發布時間: 2019-07-02

1以什么面積收取我的物業管理費?

答:房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后,以實測后的建筑面積收取物業管理費。

 

2業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

答:沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識,即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

 

3如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費,物業是否有權掐斷住戶的水、電供應?

物業為繳費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費,則要及時交費或充值

 

4有的業主不交物業管理費,這對我有影響嗎?

答:有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的,如果有業戶不交管理費,勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響,也將影響了已交費業戶的利益,也就是影響了您的利益。

 

5業主家被盜,物業公司是否一定要賠償?

答:《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視,并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求,物業公司就沒有法律責任。

 

 

 

6物業客戶服務部是干什么的?

答:負責客服工作的策劃;負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔;顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理;小區綜合巡查;物品出入控制;進行客戶走訪和回訪;便民服務的組織與開展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規范與管理;物業服務費的催繳工作。

 

7因工程質量遺留問題,業主是否可以拒交管理費?

答:不可以,開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題,而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題,二者不能混淆,業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為,要承擔違約責任。對于開發遺留問題,業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

 

8小區內的公用設施損壞,維修費用是包含在物業管理服務費內嗎?如果不是,維修費用該由誰來承擔?

答:公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。

 

9物業管理公司所提供的服務配套有哪些?使用流程是怎樣的?

答:物業管理公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外,亦會因應客戶之需求,適時提供其他便利業戶之有償服務,屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

 

10我家里跑水了,物業應負什么責任?

答:物業管理公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的,物業公司應承擔相應的責任,反之,則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗,目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

 

 

 

11業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯,物業公司已收取保安費,物業公司要如何處理?

答:物業公司物業費包含了保安費,就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司,物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度,如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作,物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了,物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責,盡可能提高保衛服務工作標準的考慮,歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案,以便最大限度的發揮現有資源的能量,提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險,以便發生問題時盡可能減少損失。

 

12業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備?

答:業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

 

13物業工程部的工作是什么?

答:物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養,保證小區水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務,平時工程的維修報修工作等。

 

14什么是住宅的共用部位、共用設施設備?

答:除業主自用部位以外的區域,如:住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備,小區道路、場地、綠化、路燈、等。

 

15業主委員會何時成立?程序如何?

答:一個物業管理區域內,有下列情況之一的,所在地的區房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉產生業主委員會。

(1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

(2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

(3)住宅出售已滿兩年。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,持下列文件向所在地的區房地產管理部門辦理登記:

(1)成立業主委員會登記申請書;

(2)業主委員會委員名單;

(3)業主委員會章程。

區房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內,完成登記工作;對不符合《青島市居住物業管理條例》(以下簡稱本條例)規定成立的業主委員會不予登記,并書面通知申請人。業主委員長會自區房地產管理局核準登記之日起成立。

16業主委員會有哪些主要職責?

答:業主委員會應當維護全體業主的合法權益,履行下列職責:

(1)召開業主大會或者業主代表大會,報告物業管理的實施情況;

(2)選聘或者解聘物業管理企業,與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同;

(3)依照本條例設立物業維修基金的,負責該基金的籌集、使用和管理;

(4)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

(5)聽取業主、使用人的意見和建議,監督管理企業的管理服務活動;

(6)監督公共建筑、公共設施的合理使用;

(7)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期召開會議,會議必須有過半數委員出席有效,作出決定應當經全體委員過半數通過。

 

17哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?

答:物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項:

(1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

(4)保潔服務

(5)保安服務

(6)物業維修、更新費用的帳務管理;

(7)物業檔案資料的保管。

 

18業主公約有什么效力?

答:業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范,對全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內,將業主公約包所在地的區房地產管理部門備案。業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,不得與法律、法規相抵觸。業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約,應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的,業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。。

 

19什么是前期物業管理?有什么規定?

答:前期物業管理,是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

它有下列規定:

(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約,與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同,并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時,應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間,不得使用物業維修基金。

(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用,由住宅出售單位承擔,自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用,由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

新建商品住宅交付使用時,除住宅轉讓合同另有約定外,物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止

住宅出售單位違反上述五項條款的,由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正,可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

 

20物業管理服務收費的標準有何規定?

答:物業管理服務收費的標準按照下列規定確定:

(1)已售公有住宅的收費標準,由市物價局會同市房地局制定;

(2)普通內銷商品住宅的收費標準,由物業管理企業與業主或者業主委員會在區物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。

(3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準,由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

其他服務項目的收費,由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

 

 

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